A PREFEITA DE JUIZ DE FORA, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo art. 47, VI, da Lei Orgânica Municipal, e considerando o disposto na Lei Complementar nº 244, de 24 de maio de 2024, que dispõe sobre a transferência do direito de construir de imóveis protegidos por tombamento, estabelece incentivos, obrigações e sanções relativas à preservação dos mesmos e dá outras providências, DECRETA:

Art. 1º O direito de construir transferido ou recebido, nos termos da Lei Complementar nº 244/2024, as certidões pertinentes, assim como todos os procedimentos de aplicação do instrumento de política urbana da Transferência do Direito de Construir (TDC), obedecerão às disposições do presente Decreto.

Art. 2º Para fins deste Decreto, considera-se:

I - Declaração de Potencial Passível de Transferência (DPPT) como aquela fornecida pelo órgão responsável pela análise de aprovação de projetos, contendo a área passível de ser transferida pelo imóvel gerador (ANEXO I-A);

II - Certidão de Transferência do Direito de Construir (CTDC) como aquela fornecida pelo órgão responsável pela análise e aprovação de projetos, em conjunto com o órgão responsável pela Administração Patrimonial, após análise do estado de conservação do bem tombado pelo órgão de proteção do Patrimônio Cultural do Município. A certidão formalizará e conterá a área passível de transferência e o percentual que poderá ser negociado (ANEXO I-B);

III - Declaração de Potencial Passível de Aplicação (DPPA) como aquela fornecida pelo órgão responsável pela análise e aprovação de projetos, contendo a área

máxima autorizada para acréscimo no imóvel receptor (ANEXO I-C);

IV - Adquirente do potencial construtivo como aquele terceiro que, sem indicar um imóvel receptor, torna-se proprietário do potencial adicional de construção gerado

e com ele negociado pelo proprietário do imóvel gerador.

Art. 3º A emissão da CTDC dependerá, mediante protocolo assinado pelo proprietário do imóvel gerador, através da Plataforma Prefeitura Ágil, da apresentação dos seguintes documentos:

I - Cópia da Matrícula do Imóvel Gerador, atualizada a menos de 90 dias, constando a averbação do  tombamento;

II - Certidão Negativa de Débitos municipais de Juiz de Fora, atualizada a menos de 90 dias;

III - Cópia do espelho de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do exercício;

IV - Cópia do levantamento arquitetônico do imóvel gerador em arquivos com extensão PDF e DWG elaborado por um profissional registrado no CREA ou CAU, contendo no mínimo planta de situação, implantação, corte esquemático com a indicação das cotas de altura e quadro de áreas;

V - Cópia do Contrato Social ou a última alteração contratual, em caso de pessoa jurídica;

VI - Termo de Inventariante contendo a designação do inventariante, em caso de espólio;

VII - Original e cópia do(s) DAM(s) (Documentos de Arrecadação Municipal) quitado(s), referente(s) à emissão dos Laudos Técnicos exigidos;

VIII - Procuração e documento de identificação do procurador, se for o caso;

IX - Laudo do Estado de Conservação do imóvel gerador conforme modelo presente no ANEXO II elaborado por um profissional da Arquitetura e Urbanismo com o

devido Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

Art. 4º O procedimento de concessão do potencial construtivo seja integral ou parcial, para o imóvel receptor ou o terceiro adquirente, será formalizado com a entrega ao interessado, mediante recibo, da CTDC, atualizada a cada transferência realizada, constando o percentual do potencial construtivo transferido e o saldo remanescente de potencial do imóvel.

§ 1º O controle das referidas transferências também será mantido no Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI).

§ 2º Ocorrendo a transferência parcial do potencial construtivo de um imóvel tombado, conforme previsto no art. 5 da Lei Complementar nº 244/2024, será emitida uma certidão dessa transferência e a nova CTDC será emitida em substituição a anterior, constando o novo saldo de potencial construtivo a ser transferido.

Art. 5º Anteriormente aos procedimentos de emissão da CTDC, o proprietário do imóvel gerador poderá solicitar ao órgão responsável pela aprovação de projetos a Declaração de Potencial Passível de Transferência (DPPT), mediante a apresentação dos documentos descritos no art. 3º.

§ 1º O potencial construtivo passível de transferência será calculado pela multiplicação da área do terreno pelo coeficiente de aproveitamento autorizado pelo zoneamento, considerando o modelo de ocupação da categoria de uso mais favorável, conforme estabelecido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo.

§ 2º As informações preliminares incluídas na DPPT serão emitidas, em até 30 dias úteis, em nome do(s) proprietário(s) ou procurador, do imóvel gerador, conforme matrícula do imóvel.

§ 3º A DPPT emitida terá caráter precário, apenas consultivo em relação ao potencial construtivo que poderá ser gerado pelo imóvel tombado, não vinculante em relação aos valores vigentes à época da efetiva geração do potencial por meio da emissão da CTDC.

Art. 6º Para a emissão da CTDC, assim definida pela Lei Complementar nº 244/2024, observar-se-á:

I - O interessado deverá encaminhar o Laudo do Estado de Conservação do Imóvel Gerador conforme modelo presente no ANEXO II elaborado por um profissional da Arquitetura e Urbanismo com o devido Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ao órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município, que irá analisar o documento e solicitar reajustes ao interessado, quando necessário, ou validar o Laudo entregue;

II - Após a validação do Laudo do Estado de Conservação do Imóvel Gerador, o órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município, por meio do Departamento responsável, o encaminhará, em até 30 dias, ao órgão responsável pela análise e aprovação de projetos, que procederá ao cálculo da área passível de transferência, para fins de emissão da Certidão de Transferência do Direito de Construir (CTDC).

Parágrafo único. O Laudo do Estado de Conservação do Imóvel Gerador terá a validade máxima de um ano após a validação do órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município.

Art. 7º Anteriormente aos procedimentos de recepção e aplicação do potencial construtivo adicional, o órgão responsável pela aprovação de projetos instruído pela IB, fornecerá, em até 30 dias úteis, Declaração de Potencial Passível de Aplicação (DPPA), com conteúdo que informe ao interessado as possibilidades de recebimento e

aplicação de potencial, de acordo com as características do lote e do modelo de ocupação da categoria de uso a ser praticada.

§ 1º As informações preliminares incluídas na Declaração serão emitidas em nome do proprietário do possível imóvel receptor, conforme matrícula do imóvel.

§ 2º A Declaração de Potencial Passível de Aplicação (DPPA) emitida terá caráter precário, apenas consultivo em relação ao potencial construtivo adicional aplicável no imóvel receptor, não vinculante em relação aos valores vigentes à época da efetiva recepção do potencial.

Art. 8º Nos casos em que houver a alienação ou transferência não onerosa, também deverão ser observados os procedimentos

estabelecidos nos artigos anteriores para geração e recepção de potencial.

Parágrafo Único. A transferência estará condicionada à avaliação do imóvel tombado e só será permitida mediante a análise do estado de conservação por meio do Laudo técnico, validado tecnicamente pelo departamento responsável.

Art. 9º A emissão ou atualização da Certidão de Transferência do Direito de Construir (CTDC) deverá conter as seguintes informações:

I - Sobre os imóveis geradores:

a) nome e dados do proprietário do imóvel gerador;

b) endereço do imóvel gerador;

c) número de sua inscrição no Cadastro Imobiliário Municipal;

d) número de matrícula no Registro Geral de Imóveis;

e) área total passível de transferência;

f) percentagem autorizada, a partir de análise do patrimônio, a ser negociada;

g) data de emissão da certidão;

h) valor venal do metro quadrado do terreno do imóvel gerador (R$/m²);

i) coeficiente de aproveitamento previsto na Lei de Uso e Ocupação do Solo vigente, utilizado no cálculo da área a ser transferida, considerando o modelo de ocupação da categoria de uso mais favorável;

j) área total do lote;

k) número do decreto de tombamento.

II - Sobre os imóveis receptores, quando houver:

a) nome e dados do proprietário do imóvel receptor;

b) endereço do imóvel receptor;

c) número de sua inscrição no Cadastro Imobiliário Municipal;

d) número da matrícula no Registro Geral de Imóveis;

e) área acrescida;

f) valor venal do metro quadrado do terreno receptor (R$/m²);

g) e o coeficiente de aproveitamento previsto na Lei de Uso e Ocupação do Solo vigente, utilizado no cálculo da área a ser acrescida, considerando o autorizado para o lote.

III - Sobre os adquirentes, quando houver:

a) nome e dados do adquirente;

b) dados do imóvel gerador;

c) área adquirida do imóvel gerador.

Art. 10. As atualizações deverão ser registradas na CTDC, incluindo quando houver:

I - alteração nos dados das partes;

II - alteração nos dados de equivalência de metragem quadrada, conforme legislação vigente;

III - inserção das datas das respectivas transações;

IV - alterações de propriedade do imóvel gerador e/ou receptor;

V - alteração do estado de conservação do bem, constatada pelo departamento responsável do órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município.

Art. 11. Ocorrendo a transferência parcial do direito de construir de um imóvel gerador, a CTDC deverá ser atualizada, constando o novo saldo passível de transferência, excluída a parcela já transferida.

Art. 12. O deferimento da CTDC e a respectiva averbação habilitarão o proprietário a transferir o seu direito de construir:

I - De forma integral, se o imóvel possuir 100% (cem por cento) de desconto de IPTU ou se a estrutura for avaliada como em bom estado de conservação em 70% ou mais dos quesitos de que trata o ANEXO II, conforme modelo de Laudo do órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município;

II - De forma parcial, se a estrutura do imóvel gerador for avaliada como em bom estado de conservação em menos de 70% dos quesitos de que trata o ANEXO II, conforme modelo de Laudo do órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município, podendo transferir os potencias nas seguintes proporção e forma:

a) Os primeiros 35% após a emissão da Certidão de Transferência do Direito de Construir pelo órgão responsável pela análise e aprovação de projetos, conforme art. 6º da Lei Complementar nº 244/2024;

b) 35% mediante apresentação de Plano de Ação para a melhoria do estado de conservação do imóvel, aprovado pelo órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município, contendo os seguintes documentos, conforme art. 7º da Lei Complementar nº 244/2024:

1. projeto de restauração do imóvel gerador, elaborado por profissional habilitado, respeitando o inc. I do art. 6º da Lei nº 10.777/2004;

2. projeto arquitetônico de aproveitamento, reforma ou adequação, observada a legislação em vigor e de acordo com o respectivo processo de tombamento, respeitando o inc. II do art. 6º da Lei nº 10.777/2004;

3. cronograma de execução, assinado pelo responsável técnico legalmente habilitado.

c) 30% após a comprovação da execução pelo órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município das obras previstas pelo Plano de Ação aprovado na transferência anterior.

Parágrafo único. O potencial construtivo gerado por imóvel público será liberado em sua integralidade independentemente do estado de conservação, mediante certame público nos termos da legislação vigente, conforme art. 9º da Lei Complementar nº 244/2024.

Art. 13. O potencial construtivo adicional adquirido em um imóvel receptor e a respectiva averbação estará condicionada à apresentação dos seguintes documentos:

I - Via da CTDC atualizada do imóvel gerador;

II - Cópia de documento(s) de identificação com foto do(s) proprietário(s) do imóvel receptor;

III - Cópia da Matrícula do Imóvel receptor ou Registro do Imóvel receptor, e a Certidão Negativa de Ônus Reais emitida por todos os Cartórios de Registros de Imóveis de Juiz de Fora - atualizados em 90 dias;

IV - Cópia da guia de IPTU do exercício;

V - Cópia do Contrato Social ou última alteração contratual, em caso de pessoa jurídica;

VI - Termo de Inventário contendo a designação do inventariante, em caso de espólio;

VII - Procuração, em caso de haver procurador;

VIII - Declaração de Potencial Passível de Aplicação (DPPA) fornecido pelo órgão responsável pela análise e aprovação de projetos, quando houver.

Art. 14. No momento da aplicação do potencial adicional construtivo, o órgão responsável pela análise e aprovação de projetos procederá à averbação, na CTDC, da conversão do potencial adicional adquirido em potencial adicional aplicado ao imóvel receptor, registrando também o saldo remanescente, se houver.

§ 1º Considera-se aplicado o potencial adicional construtivo no momento da aprovação do projeto pelo órgão responsável pela análise e aprovação de projetos.

§ 2º O cálculo da conversão de área adicional aplicada no imóvel receptor será feito conforme fórmula descrita no art. 2º da Lei Complementar nº 244/2024, tendo como base o valor venal do metro quadrado (R$/m²), pelo órgão responsável pela Administração Patrimonial do Município, para fins de definição do saldo remanescente a ser registrado na CTDC.

Art. 15. Para a aplicação do potencial adicional de construção no imóvel receptor serão considerados os seguintes setores e seus respectivos incrementos no coeficiente de aproveitamento (CAs):

I - Setor I: Na UTI (Unidade Territorial I) e nos corredores das demais UTs (Unidades Territoriais) conforme lei que dispõe sobre o uso e ocupação do solo, será

permitido o incremento de até 20% do coeficiente de aproveitamento vigente, considerando o autorizado para a categoria de uso do solo a ser implantada no lote;

II - Setor II: Demais localidades das UTII até UTXVI, conforme Art. 3º, parágrafo único da Lei Complementar nº 244/2024, caberá ao órgão responsável pelo Planejamento Urbano, avaliar as condições para a transferência;

III - Setor III: Nas Operações Urbanas Consorciadas (OUC) será permitido o incremento delimitado em sua legislação específica.

Art. 16. A renovação da geração do direito de construir, após 5 (cinco) anos da emissão da CTDC, nos termos do art. 10 da LC nº 244/2024, observado o disposto no art. 6º, dependerá dos seguintes requisitos:

I - de forma integral, se a estrutura for avaliada como em bom estado de conservação em 85% ou mais dos quesitos de que trata o ANEXO II, conforme Laudo do órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município;

II - de forma parcial, se a estrutura do imóvel gerador for avaliada como em bom estado de conservação entre 70% e 85% dos quesitos de que trata o ANEXO II, conforme laudo do órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município, na proporção estabelecida pelo art. 13 deste Decreto.

§ 1º A CTDC será atualizada com a renovação e, novamente, a cada transferência realizada, constando o percentual do potencial construtivo transferido e o saldo remanescente de potencial do imóvel.

§ 2º A CTDC poderá ser indeferida mediante decisão fundamentada do órgão responsável pela proteção do Patrimônio Cultural do Município que identifique situação grave do estado de conservação do imóvel, que represente risco de ruína ou destruição, ainda que não fundamentada nos percentuais dos incs. I e II.

§ 3º Assim como na geração anterior de potencial construtivo por imóvel público, será liberada a transferência da integralidade do percentual gerado, independentemente do estado de conservação, dada a obrigação legal de que o valor arrecadado com sua alienação seja integralmente investido na conservação do patrimônio cultural, conforme art. 9º da Lei Complementar nº 244/2024.

Art. 17. Ocorrendo a transferência parcial do direito de construir de um imóvel gerador, a CTDC deverá ser novamente atualizada, constando a renovação realizada e o novo saldo passível de transferência, excluída a parcela já transferida.

Art. 18. Os casos omissos serão objeto de deliberação pelo COMPPAC, ouvidos os demais órgãos envolvidos, se necessário.

Art. 19. Este Decreto entra em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Prefeitura de Juiz de Fora, 09 de maio de 2025.

a) MARGARIDA SALOMÃO - Prefeita de Juiz de Fora.